30年屋齡以上的房子，是許多人在看屋時直接排除在外，當然屋
齡太舊也是我在看屋時很重要的
考量點，但只要符合高收益條件，
也會成為我的口袋名單...
這次介紹的房子位於台南市東區，走路就可以逛夢時代，近期
平實重劃區即將完工，地理位置是在台南最精華地段之一，
以下是房屋基本資料~
建物完成日:民國68年(約36年屋齡)
樓層:爬樓梯5樓
到了看屋現場發現...屋主一家人還住在裡面，除了屋況很糟之
外，屋子裡面有養狗，房子內都是狗身上散發出來的味道。其
中有一間房間的牆面有嚴重的漏水問題，據房屋仲介透露很多
客戶還沒進到屋內，看到這樣的屋況就不願意進去看，直接掉
頭就走，屋主在銷售過程中也受到不小打擊(畢竟這是自己的
家...)，加上屋齡太高、爬樓梯5樓、不易停車等等問題，屋主
對房價的期望值越來越低。
價值總是在創造後呈現，只要地點對了、價格對了，我們如
何克服缺點，讓他的優點顯現出來!
1.工程整修方面:解決漏水問題、室內電線水管線換新，後續裝
潢設計可以提高出租率(租金)及看屋數，同時也讓居住的人也
能住得安全舒適。
2.租賃方面:工程面上克服後，瞄準租屋族群也是很重要，
爬樓梯5樓租客一定不會是上年紀的人 ; 沒停車位房子一般小
家庭也不容易接受。剛畢業幾年內的年輕上班族群，很多人都
是機車代步，又不想住在鳥窩套房內，加上東區夢時代附近年
輕上班族群人口眾多，這類型產品只要價格合理、環境舒適，
很多人是願意接受爬樓梯公寓(還可以順便健身)...目前租客就
是上述的族群，一下子就租出去...
3.收益方面:由於買價相對便宜，加上適當規劃出租格局創造高
租金，扣除每月本金加利息後，還會產生正現金流，預計
11~12年內就能將買房房價與裝修工程款全數回收
(p.s.台南地區投報率5%~6%就算不錯)。
12年後，屋齡近50年，台灣房屋大多老舊，都更問題也是政府
持續推動的方向只要地方政府放寬都更容積率、居民有共識、
建商有利益，都更議題未來是台灣老舊房地產必須面臨的方
向。(老舊公寓都更，住戶意願高，舊公寓換新大樓; 老舊透天
都更，住戶意願低，透天變大樓 ),也是都更議題考量的點~
以上分享小編包租公觀點，有興趣可以互相討論~
外，屋子裡面有養狗，房子內都是狗身上散發出來的味道。其
中有一間房間的牆面有嚴重的漏水問題，據房屋仲介透露很多
客戶還沒進到屋內，看到這樣的屋況就不願意進去看，直接掉
頭就走，屋主在銷售過程中也受到不小打擊(畢竟這是自己的
家...)，加上屋齡太高、爬樓梯5樓、不易停車等等問題，屋主
對房價的期望值越來越低。
價值總是在創造後呈現，只要地點對了、價格對了，我們如
何克服缺點，讓他的優點顯現出來!
1.工程整修方面:解決漏水問題、室內電線水管線換新，後續裝
潢設計可以提高出租率(租金)及看屋數，同時也讓居住的人也
能住得安全舒適。
2.租賃方面:工程面上克服後，瞄準租屋族群也是很重要，
爬樓梯5樓租客一定不會是上年紀的人 ; 沒停車位房子一般小
家庭也不容易接受。剛畢業幾年內的年輕上班族群，很多人都
是機車代步，又不想住在鳥窩套房內，加上東區夢時代附近年
輕上班族群人口眾多，這類型產品只要價格合理、環境舒適，
很多人是願意接受爬樓梯公寓(還可以順便健身)...目前租客就
是上述的族群，一下子就租出去...
3.收益方面:由於買價相對便宜，加上適當規劃出租格局創造高
租金，扣除每月本金加利息後，還會產生正現金流，預計
11~12年內就能將買房房價與裝修工程款全數回收
(p.s.台南地區投報率5%~6%就算不錯)。
12年後，屋齡近50年，台灣房屋大多老舊，都更問題也是政府
持續推動的方向只要地方政府放寬都更容積率、居民有共識、
建商有利益，都更議題未來是台灣老舊房地產必須面臨的方
向。(老舊公寓都更，住戶意願高，舊公寓換新大樓; 老舊透天
都更，住戶意願低，透天變大樓 ),也是都更議題考量的點~
以上分享小編包租公觀點，有興趣可以互相討論~
沒有留言:
張貼留言